Savills World Research France Bureaux Etude semestrielle Le marché locatif des bureaux en IDF T4 2013 graph 1 graph 2 Economie La reprise sera plus visible en 2014 Demande placée Le niveau de 2013 est le plus bas de la décennie Inflation 4% PIB 3% T2 T3 T4 3 000 000 2% 2 500 000 1% Moyenne 10 ans 2,3 Mm² 2 000 000 m² 0% 1 500 000 -1% 1 000 000 -2% 500 000 -3% -4% T1 3 500 000 2003 2005 2007 2009 2011 2013* 2015* Source: Focus economics / * prévisions 0 2017* 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Source: Savills, Immostat EN BREF 2013 : L'année de la rupture ■ La reprise économique devrait être progressive. Le PIB affiche une très légère hausse en 2013 (+0,2%) et les prévisions tablent sur +0,8% pour 2014. ■ L'année 2013 symbolise le décrochage de l’activité locative en IDF. Avec 1,8 Mm² de demande placée, l'IDF affiche un recul de 25% par rapport à 2012 (-19% dans Paris intra-muros). ■ Alors qu’elles avaient dynamisé le marché locatif ces dernières années, les transactions de grande taille ont diminué quasiment de moitié en 2013 par rapport à 2012. ■ Le Croissant Ouest est le marché qui s’en sort le mieux en 2013, avec une activité locative en hausse de 16,2% alors que l’ensemble des marchés s’inscrit dans une tendance baissière. ■ L’IDF enregistre la plus forte hausse de son stock disponible (+9% par rapport à fin 2012). Fin 2013, 3,9 Mm² étaient disponibles. ■ Une baisse des loyers s’est opérée en 2013 : -3% pour le loyer prime qui se trouve en fin d’année à 775€/m²/ an dans le QCA et, -1% pour le loyer moyen d’Ile-de-France qui atteint 312 €/m²/an. Les avantages commerciaux accordés aux utilisateurs demeurent fréquents et importants, spécialement lorsque les baux signés sont fermes et de longue durée. “Les transactions de grande taille, ont diminué de moitié en 2013 mais redynamiseront le marché en 2014” Marie-Josée Lopes, Responsable Research Savills savills.fr/research 01 Etude semestrielle | Le marché locatif des bureaux en IDF Contexte économique Les estimations tablent sur une croissance de 0,2% pour 2013 contre 0% en 2012. Des améliorations sont perceptibles en France mais semblent insuffisantes pour impulser une réelle reprise économique. 2014 pourrait symboliser le retour visible d'une croissance avec un PIB en hausse de 0,8% en France et d'1% pour la zone Euro. Au cours du T4 2013, 16 000 défaillances d’entreprises ont été recensées, portant leur total annuel à 63 101 (+ 3 % en un an). Ce niveau est très proche de celui observé en 2009 (63 709). La courbe du chômage demeure haussière avec un taux à 10,6% en décembre 2013 contre 9,8% en 2012. Les prévisions tablent encore sur une hausse en 2014 (taux à 10,9% pour la fin de l’année) puis sur une diminution en 2015. Cette évolution est semblable à celle de la zone Euro. La demande des ménages français est plombée par des hausses d'impôts et la peur du chômage. Par ailleurs, les exportations stagnent et les chefs d'entreprises ont souvent été tentés de reconstituer leurs marges et de se désendetter plutôt que de chercher à améliorer la capacité d’expansion de leur entreprise. Ainsi, en 2013, l’investissement au sein des entreprises a baissé de 1,9% par rapport à 2012. Pour 2014, une hausse d'environ 1% est prévue, nourrie en partie par le Crédit d'Impôt pour la Compétitivité et l'Emploi (CICE) et la très légère croissance des exportations. “A l’heure où les marchés sont chahutés, le QCA et le Croissant Ouest se révèlent être deux îlots d’exception.” Raymond Genre Grandpierre, Directeur Bureau Savills Les indicateurs du climat des affaires laissent espérer un rebond de l’activité, notamment dans le secteur des services, dès le début de l’année 2014. De plus, la confiance des ménages se maintient avec un indice, certes en deçà de la moyenne à long terme (100) mais à un niveau relativement bon (84 en novembre 2013). Par ailleurs, la politique de conciliation budgétaire pour tenter de résorber la dette et les efforts fournis pour relancer l'économie, tel le récent pacte de responsabilité qui prévoit l'allègement des contraintes des entreprises pour créer en échange plus d'embauches, devrait rassurer les acteurs du marché quant aux priorités que se fixe le pays pour améliorer la situation économique. Activité locative 1,8 Mm² ont été commercialisés en IDF en 2013. Le marché locatif affiche ainsi une baisse de 25% par rapport à 2012. Plusieurs facteurs expliquent cette tendance baissière. D’une part, les transactions de plus de 5 000 m², qui avaient dynamisé le marché en 2011 et 2012, ont quasiment diminué de moitié en 2013, en raison d’une pause et d'un phénomène de report. Ainsi, en termes de surfaces, les transactions de plus de 5 000 m² ne représentent plus que 36% de la demande placée en 2013 contre 49% en 2012. D’autre part, une partie de l’activité locative a échappé au recensement des professionnels de l’immobilier d’entreprise avec la multiplication des renégociations de baux en direct. Cette démarche représente la principale source d’économie pour les entreprises. Il peut aboutir, selon les marchés, à une diminution conséquente du loyer, en contrepartie d’un prolongement de bail, ce qui a contribué à limiter le nombre de déménagements. Le marché de Paris intra-muros, qui s’était maintenu depuis 2010, accuse une baisse importante en 2013. 685 822 m² ont été placés, soit 19,2% de moins qu’en 2012. Les transactions de plus de 5 000 m² affichent également un net recul puisqu’elles ne représentent que 19% de la demande placée contre 35% un an plus tôt. Notons la particularité du QCA qui enregistre une baisse annuelle assez modérée de son activité (-6,4%) et comptabilise 7 transactions de plus de 5 000 m² , soit 15% de la demande placée en 2013 (contre 8% graph 3 graph 4 Grandes transactions* Seul le Croissant Ouest enregistre une hausse significative Offre Le stock disponible enregistre sa plus forte hausse depuis 2009 2012 Offre immédiate 2013 Paris QCA Reste de Paris 8% 4 000 000 7% 3 500 000 6% 3 000 000 m² La Défense 2 ème Couronne 5% 2 500 000 4% 2 000 000 3% 1 500 000 1ème Couronne Croissant Ouest 0 Source: Savills / * > 5 000 m² 02 Taux de vacance 4 500 000 100 000 200 000 300 000 400 000 m² 1 000 000 2% 500 000 1% 0 2006 Graph source: Savills, Immostat 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 0% T4 2013 en 2012). Ce segment de marché a été principalement porté par l’activité des cabinets d’avocats (DS Avocats a pris 6 300 m² rue Duret et Cleary Gottlieb Steen et Hamilton ont loué 5 700 m² rue Tilsit) et des banques (BPI prend à bail 10 500 m² au 6/8 boulevard Haussmann). Ces derniers ont contracté des baux à long terme. situées dans le Croissant Ouest: pré commercialisation de 38 100 m² dans le Citylights à Boulogne-Billancourt, signée par General Electric et comptepropre de 34 600 m² à Levallois-Perret, réalisé par Cetelem-BNP Paribas Personal Finances. Le marché de La Défense, après avoir enregistré une légère progression en 2012, voit sa demande placée rechuter en 2013, pour s’établir à 106 735 m² (soit -34% en un an). La part des plus de 5 000 m² reste élevée (49%) (transaction de 22 000 m² réalisée par ERDF), mais représente encore un niveau faible pour ce secteur. L’IDF rentre dans une phase de stockage puisque l’offre immédiate, estimée à 3,9 Mm² à la fin 2013, affiche une augmentation de 9% par rapport à fin 2012. Il s’agit de l’évolution la plus significative depuis 2009. Elle s’explique par la livraison de quelques programmes d’ampleur et la baisse de la demande placée. Offre Les marchés de la Première Couronne sont habituellement boostés par les plus de 5 000 m². Cependant, en 2013, ce créneau est nécrosé (-75%).La diminution drastique de ces dernières a donc eu un impact fort sur la demande placée qui a chuté de 60% en 2013. La Première Couronne Sud, qui avait affiché de bons résultats en 2012, a été particulièrement affecté par ce recul (-76%). Paris intra-muros s’inscrit dans cette tendance avec une offre estimée à 803 000 m², soit une croissance de 9% par rapport à la fin 2012. La Défense a vu bondir son stock disponible avec la livraison de plusieurs opérations. Ce dernier est ainsi passé de 209 000 fin 2012 à 401 000 m² fin 2013. En dépit de cette hausse du stock, les taux de vacance restent très modérés en IDF: 5,1% à Paris; 9,3% en 1ère Couronne; 8,7% en 2ème Couronne. Seuls les marchés de La Défense et du Croissant Ouest sont « offreurs » avec respectivement 12% et 15,6% de vacance. Le Croissant Ouest est le seul marché d’IDF à afficher une croissance dynamique depuis le début de l’année 2013 (+16% en un an) grâce à la bonne tenue des transactions de grande taille. Ce succès s’explique par la quantité et la qualité du stock disponible, une diversité des secteurs d’activités et une bonne accessibilité. Les deux plus importantes transactions enregistrées en 2013, sont Après une phase d’accalmie, entre 2009 et 2011, les mises en chantier se multiplient en IDF : +6% en 2011, +22% en 2012 et +42% en 2013. Au total, 1,1 Mm² ont été lancés en 2013 dont 22% en Seine-SaintDenis et 19% dans les Hauts de Seine, départements en tête des développements (11% à Paris). Les lancements en blanc étant rares, l’impact des livraisons est limité sur le stock disponible neuf. En revanche, la qualité du parc vacant se dégrade. En IDF, l’offre future livrable à deux ans s’élève à 1,2 Mm² en IDF. Dans Paris, elle est estimée à 499 000 m² dont 52% seront livrés en 2014, principalement dans le QCA. Les marchés de La Défense et du QCA affichent le plus grand nombre d’opérations, une quinzaine, à livrer pour 2014 dont les tours Majunga, D2 et EGEE situées à La Défense et les immeubles Tivoli, 1 rue Euler et 3-5 rue des Italiens dans le QCA. En termes de surfaces, Paris ressort en tête des offres livrables en 2014 avec 39% du stock à deux ans (dont 13% dans le QCA) suivi de près par La Défense (34%) puis, par le Croissant Ouest (19%), la Deuxième Couronne (7%) et Première Couronne (2%). Le stock de La Défense sera enrichi par plus de 200 000 m² d’offres futures en 2014 et seulement de 25 000 m² en 2015. Ce marché est arrivé à maturation en termes de valeurs et offre ainsi de nombreux programmes de grande qualité. Tout est désormais en place pour que de grandes transactions soient signées. Valeurs locatives La baisse des loyers s’est généralisée en 2013. Le loyer prime baisse TABLEAU 1 Marchés d'IDF Diminution de la demande placée, stockage et baisse des valeurs locatives Demande placée (m²) 2013 Evolution annuelle Offre immédiate (m²) T4 2013 Taux de vacance Evolution annuelle T4 2013 Tendance annuelle Loyers prime (€/m²/an) T4 2013 Paris QCA 323 174 -6,4% 378 000 +11,2% 5,5% 775 Paris 685 822 -19,3% 803 000 +9,0% 5,1% 775 La Défense 106 735 -33,8% 401 000 +91,9% 12,0% 508 Croissant Ouest 588 367 +16,3% 1 093 000 +11,8% 15,6% 475 1ère Couronne 190 031 -62,9% 542 000 +0,6% 9,3% 310 2ème Couronne 273 542 -37,1% 1 085 000 -3,4% 8,7% 263 Tendance annuelle Source: Savills, Immostat savills.fr/research 03 Etude semestrielle | France Bureaux de 3% par rapport à la fin 2012 pour atteindre, fin 2013, 775 €/m²/ an dans le QCA. Seul le Croissant Ouest enregistre une hausse de 6,5% du loyer prime (475€/m²/an fin 2013 contre 446€/m²/an fin 2012). Egalement en baisse, de 2,4% par rapport à fin 2012, le loyer moyen d’IDF s’établit à 312€/m²/an. Les disparités sont toutefois importantes car plusieurs sous-marchés de Paris et du Croissant Ouest s’inscrivent dans une tendance haussière (10% dans P5/6/7, + 14% dans P18/19/20, +14% à Neuilly-sur-Seine/Levallois, +6% dans Péri-Défense...). La baisse des loyers n’a pas freiné la croissance des avantages commerciaux accordés aux utilisateurs. Ils continuent d’être fréquents et importants, notamment pour les utilisateurs qui s’engagent à long terme dans des locaux d’envergure (jusqu’à plus de 2,5 mois de loyer gratuit par année d’engagement dans les secteurs géographiques les plus touchés par la conjoncture et la concurrence). La tendance haussière des avantages commerciaux, constatée en 2013, devrait cependant être enrayée par la baisse des valeurs locatives. ■ graph 5 Loyers Le loyer prime se contracte Loyer prime QCA 900 Loyer moyen IDF 800 700 €/m²/an 600 Perspectives Un rebond d'activité est attendu en 2014 sur le marché locatif ■ L’amélioration de la croissance mondiale, européenne en particulier, pourrait favoriser un redémarrage visible de l’économie française dès 2014 et créer de la demande en France. ■ 2,1 millions de m² de demande placée sont prévus, en IDF, pour 2014. La faible performance de 2013 devrait être suivie d’une reprise de l’activité locative avec notamment, le retour des transactions de plus de 5 000 m², engendré par la rationalisation d’espaces. ■ 2014 sera une année d'amélioration générale du marché avec cependant de forts contrastes, Paris QCA et le Croissant Ouest restant des références en termes de valeurs et de volumes. ■ La baisse des loyers semble terminée. Certains utilisateurs, attirés par les nouvelles conditions locatives, pourraient envisager un retour vers les principaux pôles tertiaires de la capitale. 500 400 300 200 100 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Graph source: Savills, Immostat Savills team Please contact us for further information Hervé Blanchet PDG +33 1 44 51 73 21 [email protected] Raymond G. Grandpierre Directeur Bureau +33 1 44 51 73 19 [email protected] Pierre-Antoine Matrand Directeur Bureau +33 1 44 51 73 22 [email protected] Marie-Josée Lopes Responsable Research +33 1 44 51 17 50 [email protected] Savills plc Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 500 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. This report is for general informative purposes only. 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