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Immobilier : La Tunisie met le cap sur le logement social
Face à la montée vertigineuse des coûts de la construction et de l'immobilier, la Tunisie opte pour
l'expansion du logement social.
Synthèse de Marwan Chahla
La Tunisie dispose d'un marché de l'immobilier fort, avec un niveau d'accessibilité à la propriété élevé et un
secteur de prêts hypothécaires bien développé. Cependant, en présence d'un coût de construction sans cesse
croissant, le gouvernement tunisien est contraint d'opter pour la solution du logement social.
Préserver l'accessibilité à la propriété
Le secteur résidentiel en Tunisie représente environ 6,6% du PIB, selon le Centre pour le financement de
logements abordables en Afrique (CAHF, en anglais), une Ong basée en Afrique du sud. Cette activité
économique génère également, selon la même source, près de 3% des ressources de l'Etat – par le biais des
taxes locatives et foncières, de la taxe sur la valeur ajoutée et les impôts locaux.
En termes de création d'emplois, le secteur de l'immobilier tunisien – la construction et les installations
combinées – offrait en 2014 13,5% de l'emploi total dans le pays.
Bien que la disponibilité du logement soit forte et que le taux de la propriété immobilière soit relativement
élevé – atteignant 79,2%, selon le recensement de 2014– l'accessibilité au logement en Tunisie est devenue
problématique pour un nombre de plus en plus croissant de Tunisiens.
Le ralentissement sensible de la croissance de l'économie tunisienne, qui a chuté de 2,3% en 2014 à 1% en
2015, selon les chiffres du FMI, comparée à un niveau annuel moyen de 4,4% pendant la décennie qui a
précédé 2010, a rendu encore plus compliqué l'acquisition d'un logement pour les primo-accédants. Dans le
même temps, l'inflation a atteint 4,1% en 2015, selon l'Institut national de la statistique (INS).
L'impact de la montée des coûts de la construction de l'immobilier neuf en Tunisie et la baisse de la croissance
économique sur le marché du logement a été remarquable.
Selon la Société nationale immobilière de Tunisie (Snit), les coûts de la construction se sont traduits par une
hausse sensible du prix du mètre carré construit, qui se situe entre 600 et 900 dinars (DT), comparé à 400 DT,
en 2011 – soit une augmentation moyenne de 87,5% en l'espace de 5 années!
Cette augmentation fulgurante des coûts de la construction immobilière est, dans une très large mesure, due
aux gonflements des coûts des matériaux de construction et à la nette hausse du coût de la main-d'œuvre.
En outre, selon le CAHF, les coûts du logement en Tunisie ont dépassé d'une très longue distance la croissance
des salaires et du pouvoir d'achat des foyers tunisiens, avec une valeur moyenne d'un logement équivalant 5
fois les revenus annuels d'un ménage tunisien moyen – ou plus de 9 fois pour les 10% des familles tunisiennes
à faible revenu.
Stimuler l'offre et renforcer le prêt hypothécaire
Aujourd'hui, en Tunisie, le logement occupe le deuxième rang des dépenses des foyers tunisiens.
Le marché de location immobilière, lui aussi, représente un défi de taille pour les Tunisiens, puisque les loyers
se sont considérablement accrus du fait d'une augmentation significative de la demande qui a notamment
résulté de l'afflux massif des réfugiés libyens. Selon les chiffres de l'INS, les loyers en Tunisie ont augmenté en
moyenne de 5,6% en 2014 et de 7,7% en 2015 – soit à un rythme supérieur à celui de l'inflation.
Afin de remédier d'urgence à ce déficit, le gouvernement tunisien a annoncé son intention de construire entre
6.000 et 10.000 nouveaux logements sociaux chaque année, à partir de 2016.
L'Agence foncière de l'habitat (AFH) n'a pas tardé à réagir en lançant, dès novembre 2015, un appel d'offres
pour la construction de 4650 nouveaux logements à travers le pays. Et, afin de desserrer encore plus les
contraintes de l'offre, la SNIT a mis en vente, en 2015, 1500 logements ciblant les classes moyennes dans les
régions du Grand Tunis, Nabeul et Zaghouan, à des prix s'étalant entre 70.000 et 100.000 DT.
Malgré les soucis que peut poser, actuellement, l'accès à la propriété immobilière en Tunisie, l'abordabilité du
logement continue d'être un niveau des plus élevés de la région, grâce surtout à une politique du logement très
favorable mise en œuvre depuis l'indépendance.
L'accès à la propriété immobilière en Tunisie a notamment été rendu possible par la croissance du marché
hypothécaire, qui représente aujourd'hui 9,25% du PIB tunisien, selon le CAHF. Si ce taux est nettement
inférieur à celui d'un pays comme la France –où il atteint 43%–, il est supérieur à ceux de pays voisins comme
l'Algérie (1,5%) et le Maroc (7%), selon des chiffres de la Banque mondiale.
Essentiellement, aussi, les bailleurs de fonds en Tunisie se sont attachés à ce que les prêts hypothécaires soient
accessibles aux ménages à faibles revenus. La Banque de l'habitat, institution financière publique, a
traditionnellement offert des prêts subventionnés aux familles tunisiennes modestes, définies comme étant
celles dont le revenu annuel se situe entre 1 fois et 4,5 fois le salaire minimum.
Source: Oxford Business Group.
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Post date: 2016-03-19 10:58:54
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