LE RÉGIME TRADITIONNEL IMMEUBLES NON IMMATRICULES : CADRE JURIDIQUE : ↳ Le Dahir des obligations et contrat du 12 août 1913. ↳ Les principes du droit musulman ↳ Les coutumes locales. ↳ Le droit de propriété est fondé sur la possession . CARACTÉRISTIQUES : ⇨ L'absence de publicité des droits prétendus; ⇨ La méconnaissance par les tiers de l'immeuble et des droits ⇨ L'insécurité des transactions ; ⇨ La multitude des litiges entre riverains et d'autres. ⇨La difficulté d'accès au crédits ( faiblesse de l'investissement) L’IMMATRICULATION FONCIÈRE : Le régime de l’immatriculation foncière dit aussi le régime des livres fonciers a été mis au point par le colonel Britanique Robert Torrens et adopté en Australia le 2 juillet 1858 sous le nom «Act Torrens ». Il a été introduit au Maroc par le protectorat français en 1913. CADRE JURIDIQUE : ↳ Dahir du 12 Août 1913 relatif à l'immatriculation des immeubles tel qu’il a été complété et modifié par le Dahir du 22 novembre 2011 portant promulgation de la loi 14-07. ↳ Dahir du 2 juin 1915 fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés. ↳ Arrêté Vizziriel du 03 juin 1915 critiques dans les détails d'application du régime foncier de l'immatriculation. ↳ Arrêté Vizziriel du 04 juin 1915 réglementant le service de conservation de la propriété foncière. ↳ Dahir du 29 décembre 1953 fixant le rôle du conservateur général de la propriété foncie CARACTÉRISTIQUES DU RÉGIME DE L’IMMATRICULATION FONCIÈRE : ⇨L’immatriculation est facultative sauf exception. ⇨La large publicité ⇨L’individualisation de chaque immeuble(numéro,nom, plan) ⇨L’effet de purge de l’immatriculation et le caractère définitif et inattaquable du titre foncier; ⇨ L’effet constitutif et la force probante des inscriptions ⇨ Le principe de la succession des inscriptions La procédure d’immatriculation marque le passages de l’immeuble du statut de non immatriculé au statut d’immeuble immatriculé et durant cette procédure l’immeuble est dit en cours d’immatriculation. PROCÉDURES DE L'IMMATRICULATION FONCIÈRE : 1- DÉPÔT DE RÉQUISITION : La demande d’immatriculation est effectuée par le propriétaire d’un bien immobilier ou le titulaire d’un droit réel 2- PUBLICATION DE L’EXTRAIT DE RÉQUISITION : Un extrait de la réquisition d’immatriculation est publié au bulletin officiel et affiché avec avis de bornage aux sièges du tribunal de 1er instance et de l’autorité locale du ressort de la propriété. 3- LES OPERATIONS TOPOGRAPHIQUES 3- 1- BORNAGE : Une opération topographique, acte de publicité et enquête juridique au cours desquels un géomètre établit l’état physique de la propriété et ses limites et enregistre les déclarations et revendications éventuelles, ensuite il dresse un procès verbal de bornage et un croquis. 3-2 - LE LEVÉ Il comporte deux opérations : • Une opération terrain qui consiste à recueillir les éléments de levé (croquis de levé, angles, distances) • Une opération bureau qui consiste à déterminer les coordonnées Lambert nécessaires au calcul des contenances analytiques, au rapport du plan et au dessin sur calque de la propriété levé. 4- CLÔTURE DU BORNAGE Dès réception du procès verbal et du plan de bornage le conservateur publie un avis de clôture de bornage au bulletin officiel et l’affiche aux sièges du tribunal de première instance et de l’autorité locale du ressort de la propriété. qui fixe le dernier délai d’opposition 5- LES OPPOSITIONS (éventuelles) En cas d’opposition à l’immatriculation recevable jusqu’à l’expiration des deux mois qui suivent la publication de l’avis de clôture du bornage, le conservateur envoie le dossier de la réquisition au tribunal de première instance pour statuer sur leur bien-fondé de l’opposition. 6- IMMATRICULATION En l’absence d’oppositions ou après règlement des oppositions en faveur du requérant, le conservateur procède à l’immatriculation et établit un titre foncier pour la propriété. LA PROCEDURE D’IMMATRICULATION : REQUISITION D’IMMATRICULATION : Qui peut demander l’immatriculation ? • • • - Le propriétaire ; - Le copropriétaire, sous réserve du droit de chefâa de ses copropriétaires. - Les détenteurs de droits réels d’usufruit, de superficie , emphytéose, surélévation, houa, zina et habous • • - Les détenteurs de servitudes consentement du propriétaire. foncières avec le - Le créancier hypothécaire, non payé à l'échéance, qui en vertu du jugement de condamnation qu'il a obtenu contre son débiteur, entreprend une saisie immobilière. I- LE DEPOT DE LA REQUISITION : Le requérant remet au conservateur de la propriété foncière qui en délivre récépissé, une déclaration, signée d'elle-même ou d'un fondé de pouvoirs muni d'une procuration spéciale et qui doit contenir 1- DES INFORMATION CONCERNANT LE REQUÉRANT Nom, prénom, qualités et domicile, état civil, nationalité et, s'il y a lieu, le nom de l'époux et l'indication du régime matrimonial et, en cas d'indivision, les mêmes indications pour chaque copropriétaire avec mention de la part de chacun d'eux… 2- DES INFORMATIONS CONCERNANT L’IMMEUBLE : - L’ÉTAT PHYSIQUE La description de l'immeuble, sa consistance et sa nature, sa situation, sa contenance, ses limites ses riverains, l'estimation de sa valeur vénale et sa valeur locative... - L’ETAT JURIDIQUE L'indication de l'origine des droits prétendus, le détail des droits réels immobiliers existants sur l'immeuble et les ayants droit, les titres de propriété, contrats, actes publics ou privés et documents de nature à faire connaître les droits réels existants sur l'immeuble. ↳ Les nom, prénoms, état-civil, qualité, domicile, nationalité et régime matrimonial. En cas d’indivision, mêmes renseignements sont demandés pour chaque copropriétaire avec précision de leur part respective. ↳ La description de la propriété avec sa consistance et sa nature, en précisant les constructions et plantations existantes. ↳ L’estimation de la valeur vénale du bien. ↳ La justification des droits réels existants, par la production de tous actes, documents, contrats et titres de propriété. II- LE PAIEMENT DES FRAIS: L’enrôlement de la réquisition d’immatriculation donne lieu au paiement des frais de la conservation foncière: • • • • • Droit de publicité 450 DH Droit ad valorem : - 1,5% jusqu'à 50.000 DH - 2 % au-delà de 50.000 DH Droit superficiaire: 45 DH urbain(par Are) rurale (par Ha). Droit d'établissement du duplicata 75 DH Droit fixe 75 DH Minimum de perception 750 DH 2- PUBLICATION DE L’EXTRAIT DE RÉQUISITION Dans les dix jours du dépôt de la réquisition, le conservateur en dresse extrait qu’il publie au BO et rédige dans les deux mois suivant cette publication au BO un avis de bornage indiquant le jour et l'heure auxquels il doit avoir lieu qu’il affiche avec l’extrait : ⇨ Au Tribunal ⇨Au Siège de l’autorité locale ⇨A la conservation foncière. Des convocations aux opérations de bornage sont adressées au requérant, aux propriétaires limitrophes aux titulaires de droits réels ou charges foncières mentionnés à la réquisition et aux opposants. Ces convocations sont adressées obligatoirement dix jours au moins, avant la date fixée pour le bornage. 3- LE BORNAGE C’est une opération juridique, topographique et un acte de publicité. Le topographe, délégué du conservateur, dirige les opérations de bornage provisoire en présence du requérant, du propriétaire, des propriétaire limitrophes et des intervenants révélés. Le requérant indique les limites de la propriété. Les riverains et intervenants font leurs observations et contestations. Sont également établis, la durée de possession, l’état des lieux et toutes autres constations nécessaires. Le géomètre place ensuite les bornes délimitant le périmètre du bien, ainsi que les parties faisant l’objet d’oppositions de tiers. Le géomètre dresse un procès verbal de bornage et un plan de bornage provisoire. Si le requérant ne se présente pas au bornage, ni personne pour lui, il n'est procédé à aucune opération, et le procès-verbal se borne à constater cette absence (Bornage négatif). 4- LE LEVÉ Le levé régulier est l'acte topographique qui consiste à établir le plan cadastral réglementaire de l'immeuble à immatriculer et destiné à être annexé au titre foncier. Le levé régulier mentionne toutes les portions de l'immeuble revendiquées par les tiers et délimitées au cours du bornage. Toutes les particularités du terrain constatées à l'intérieur du périmètre de la propriété (relief, fossés, pistes, sentiers, dayas, canaux, toutes les dépendances du domaine public, constructions, puits,enclaves, cimetières, moulins, etc…) sont par la suite levées et rapportées sur le plan. Il s’agit de recueillir les éléments de levé nécessaires à l'établissement du plan (croquis de levé, angles, distances). Ce plan est rattaché à la triangulation général à travers les coordonnées Lambert. 5- L’AVIS DE CLOTURE DE BORNAGE Dans les quatre mois qui suivent le bornage effectif de la propriété, le conservateur publie au BO un avis de clôture de bornage qui est égale ment placardé dans les même lieux que l’extrait de réquisition. Les opposition sont recevable jusqu’à l’expiration du délai de deux mois qui suivent la publication de l’avis de clôture de bornage. Passé ledit délai de deux mois, la forclusion pourra être encourue. Un nouvel avis de clôture de bornage en cas de bornage complémentaire pour l’extension des limites de la propriété. 6- LES OPPOSITIONS Qui : Toute personne peut faire opposition ( par mandataire) : 1 - En cas de contestation sur l'existence ou l'étendue du droit de propriété du requérant ou sur les limites de l'immeuble; 2 - En cas de prétention sur l'exercice d'un droit réel susceptible de figurer sur le titre à établir. 3- En cas de contestation sur un droit déclaré selon l’art 84. Comment: Par Écrit ou oralement auprès de ↳ La conservation foncière. ↳ ↳ Le bureau de l’autorité locale. Le tribunal de première instance. Délai : Dès le dépôt de la réquisition jusqu’à l’expiration du délai de deux mois, qui court de la publication au bulletin officiel de l'avis de clôture du bornage provisoire. Possibilité d’opposition hors délai - Par le conservateur avant la transmission du dossier au tribunal. - Par le procureur du Roi après la transmission du dossier au tribunal. A l'expiration du délai d’opposition ↳ ↳ Le Président du Tribunal de première instance Le Président de la Commune envoient au conservateur de la propriété foncière : • Les procès-verbaux et pièces relatifs aux oppositions portées devant eux, sinon un certificat négatif ; • des certificats constatant l'accomplissement des formalités d'affichage et de publication de l'avis de clôture de bornage. LA JUSTIFICATION DE L’OPPOSITION: L’opposition doit contenir : ↳ L'énonciation des droits ↳ Les titres et pièces sur lesquels la demande est appuyée . Si l’opposant ne dépose pas les documents justificatifs le conservateur inscrit l’opposition et adresse à l’intéressé une mise en demeure aux fins de dépôt. Le conservateur notifie sans délai une copie des mentions d’opposition au requérant qui a un délai d'un mois à partir de la clôture définitive de la procédure complètement les oppositions : pour faire disparaître ↳ En rapportant la mainlevée. ↳ En acquiesçant aux prétentions des opposants. A défaut, le requérant peut scinder sa réquisition et demander pour la partie qui n’est pas objet d’opposition l’établissement d’un titre foncier après bornage rectificatif. POUVOIR DE CONCILIATION DU CONSERVATEUR Pendant tout le cours de la procédure, et tant que le dossier n'a pas été transmis à la juridiction compétente, le conservateur a le pouvoir de concilier les parties et de dresser procès-verbal de conciliation. Les conventions des parties insérés à ce procès-verbal ont force d'obligation privée. A l'expiration du délai d’un mois de la clôture de la procédure le conservateur met en demeure l’opposant de déposer à la conservation, dans le délai de trois mois, les pièces justificatifs de leur opposition et les avise qu'aucun titre ne peut être reçu par le tribunal. Faute par eux de déposer leurs pièces le conservateur peut décider, après enquête, sur le maintien de cette opposition ou la considère comme non avenue et sa décision est susceptible d'appel devant le tribunal de première instance Cet appel doit être formé dans un délai de quinze jours à dater de la notification de cette décision. - Paiement de la Taxe judiciaire et du droit de plaidoirie L'opposition est considérée comme non avenue si les opposants n'ont pas acquitté, dans le délai de trois mois, le montant de la taxe judiciaire et du droit de la plaidoirie . DROITS CONSTITUES PENDANT L’IMMATRICULATION Le bénéficiaire d'un droit constitué ou modifié au cours de la procédure d'immatriculation à le choix entre : ▪ Déposer l’acte à la conservation foncière, ce dépôt est mentionné au registre des opposition et le jour de l’immatriculation le droit est inscrit au tire foncier.( Art 84 Dahir 12 Aout 1913°) ▪ Déposer l’acte et demander sa publication au Bulletin Officiel et la reprise de la procédure en son nom. ( Art 83) Si l'avis de clôture de bornage a été déjà publié au Bulletin Officiel il doit être publié à nouveau pour ouvrir un délai d’opposition de deux mois mais uniquement pour les oppositions se rapportant directement au droit constitué ou modifié. PHASE JUDICIAIRE La réquisition et le dossier des pièces y relatives sont transmis au tribunal de première instance du lieu de la situation de l'immeuble. Le tribunal statue iniquement sur les différents entre le requérant et les opposant et ne tranche pas entre les opposants entre eux. Le jugement peut faire l’objet d’appel qui doit être interjeté dans le mois de la notification de du jugement le recours en cassation contre l’arrêt de la cour d’appel est suspensif de l’exécution. ISSUES DE LA PHASE JUDICIARE: Une fois le tribunal a tranché entre le requérant et les opposants et que sa décision a acquit la force de la chose jugée, le tribunal transmet le dossier au conservateur qui prend la décision finale. Lorsque les oppositions sont déclarées non fondée, le conservateur continue la procédure d’immatriculation en faveur du requérant Lorsque l’opposition est fondée, le conservateur va rejeter la réquisition d’immatriculation. LA DÉCISION DU CONSERVATEUR : A défaut d’opposition le conservateur est tenu dans les trois mois suivant l’expiration du délai d’opposition d’établir le titre foncier L’immatriculation donne lieu à l'établissement, par le conservateur de la propriété foncière, d'un titre foncier comportant : La description détaillée de l'immeuble avec ses limites, ses tenants et aboutissants, sa nature et sa contenance. L'indication du domicile et de l'état civil du ou des propriétaires, et, dans le cas d'indivision, l'indication de la part de chacun de ces derniers. Les droits réels immobiliers existant sur l'immeuble. Ce titre porte un numéro d'ordre et un nom particulier et le plan de l'immeuble y est annexé. Le duplicata du titre foncier est remis au propriétaire. LES EFFETS DE L’IMMATRICULATION : L’immatriculation constitue l’aboutissement d’une procédure d’immatriculation et qui se matérialise par l’établissement d’un titre foncier au nom du requérant . La décision d’immatriculation a deux principaux effets: - La purge juridique - Le titre foncier est définitif et inattaquable Ces effets s’appliquent aussi bien au titre foncier qu’aux inscriptions concomitantes c’est-à-dire les droits déclarés lors de la procédure d’immatriculation ( droit de passage par exemple). 1- L’EFFET DE PURGE Ce principe est consacré par l’article 2 du Dahir du 12 août 1913 qui prévoit « L'immatriculation donne lieu à l'établissement d'un titre de propriété inscrit sur un livre foncier elle annule tous titres et purge tous droits antérieurs qui n'y seraient pas mentionnés». Les droits non révélés au cours de la procédure sont purgés par la décision d’immatriculation. La décision d’immatriculation constitue une nouvelle naissance et un point de départ de la situation juridique de l’immeuble et fait table rase de passé juridique. Le bénéficiaire de l’immatriculation devient propriétaire de l’immeuble en vertu de la décision d’immatriculation et tous les actes antérieurs sont annulés. LE TITRE EST DEFINITIF ET INATTAQUABLE Ce principe est consacré par l’article 62 du dahir du 12 Août 1913 qui prévoit « le titre de propriété est définitif et inattaquable il forme le point de départ unique des droits réels et des charges foncières existant sur l'immeuble, au moment de l'immatriculation, à l'exclusion de tous autres droits non inscrits». Ce caractère définitif et inattaquable signifie que le titre foncier et les droits qui y sont mentionnés suite à la procédure d’immatriculation ne peuvent pas être annulés ou modifiés même si le requérant a usé de manœuvres dolosives ou que les actes déposés à l’appui de la réquisition sont entachés de faux: l’ex requérant sera condamné mais le titre foncier établit sur la base de ces document ne peut être annulé et il en reste le propriétaire. De même si l’ex requérant avait déjà cédé ce bien à une autre personne qui n’a pas fais opposition le titre foncier ne peut nullement être annulé ou modifié. LES EXCEPTIONS : Certains droits échappent à l’effet de purge et survivent même après l’immatriculation et l’établissement d’un titre foncier et restent opposables au bénéficiaire de l’immatriculation. Il s’agit particulièrement du terres du domaine public et des terres habous qui sont imprescriptibles et insaisissables . Ainsi, l’immatriculation d’un immeuble du domaine public ou habous au profit d’une personne n’emporte aucun effet juridique et le titre peut être annulé. LES VICTIMES DE L’IMMATRICULATION Selon l’article 64 du dahir sur l’immatriculation des immeubles, « aucun recours ne peut être exercé sur l'immeuble à raison d'un droit lésé par suite d'une immatriculation » Cependant, leurs droits sur l’immeuble se transforment en droit à une indemnisation qu’ils peuvent demander au requérant, à l’Etat ou au conservateur. • • Le recours contre le requérant Le recours contre le conservateur • Le recours contre l’Etat. LE RECOURS CONTRE LE REQUÉRANT FONDEMENT JURIDIQUE: • Article 70 DOC :On peut répéter ce qui a été payé pour une cause future qui ne s'est pas réalisée, ou pour une cause déjà existante, mais qui a cessé d'exister. • Article 66 DOC: Celui qui a reçu ou se trouve posséder une chose ou autre valeur appartenant à autrui, sans une cause qui justifie cet enrichissement, est tenu de la restituer à celui aux dépens duquel il s'est enrichi. • Article 64 Dahir sur l’immatriculation des immeubles « Aucun recours ne peut être exercé sur l'immeuble à raison d'un droit lésé par suite d'une immatriculation. Les intéresses peuvent, mais seulement en cas de dol, exercer une action personnelle en dommages-intérêts contre l'auteur du dol. En cas d'insolvabilité de celui-ci, l'indemnité est payée, sauf recours, sur le fonds d'assurances ». LE RECOURS CONTRE LE CONSERVATEUR : 1- Article 80 DOC :Les agents de l'Etat et des municipalités sont personnellement responsables des dommages causés par leur dol ou par des fautes lourdes dans l'exercice de leurs fonctions. 2- Article 97 du Dahir sur l’immatriculation des immeubles: Le conservateur est personnellement responsable du préjudice résultant : 1° De l'omission sur ses registres d'une inscription, mention, prénotation ou radiation régulièrement requise en ses bureaux; 2° De l'omission sur les certificats ou extraits du livre foncier délivrés et signés par lui, d'une ou plusieurs inscriptions, mentions, prénotations ou radiations portées sur le livre foncier ; En cas d’insolvabilité du conservateur, la victime est payée par le fonds d’assurance institué par l’article 100 du dahir sur l’immatriculation des immeubles. RECOURS CONTRE L’ETAT : Fondement juridique: • • Article 79 DOC :L'Etat et les municipalités sont responsables des dommages causés directement par le fonctionnement de leurs administrations et par les fautes de service de leurs agents. Article 80 DOC :Les agents de l'Etat et des municipalités sont personnellement responsables des dommages causés par leur dol ou par des fautes lourdes dans l'exercice de leurs fonctions. L'Etat et les municipalités ne peuvent être poursuivis à raison de ces dommages qu'en cas d'insolvabilité des fonctionnaires responsables. Dans cette hypothèse le recours est exercé contre l’Agence de la conservation foncière du cadastre et de la cartographie. LES INSCRIPTIONS LES INSCRIPTIONS Une fois la procédure d’immatriculation et l’immeuble doté d’un titre foncier avec un numéro et des informations relatives à la propriété et au propriétaire et détenteurs de droits réels il y a lieu à veiller à la mise à jour de ces informations par le biais de l’inscription. LES DROITS INSCRIPTIBLES : Article 65 Tous faits et conventions entre vifs, à titre gratuit ou à titre onéreux, tous procès-verbaux de saisie immobilière, tous jugements passés en force de chose jugée ayant pour objet de constituer, transmettre, déclarer, modifier ou éteindre un droit réel immobilier, tous baux d'immeubles excédant trois années et toute quittance ou cession d'une somme équivalente à plus d'une année de loyers ou fermages non échus, doivent être rendus publics par une inscription . Articles 81 et 82 L’inscription de l’ouverture d’une succession L’article 69 L’inscription des causes de résolution, restriction du droit de disposer ou mention spéciale dont l'inscription est requise en même temps que celle du droit principal, et l'état civil et le régime matrimonial des bénéficiaires. LES DROITS INSCRIPTIBLES • • • • Les droits réels immobiliers : vente, usufruit… Des droits de créance : baux de plus de 3 ans, quittance d’une somme équivalente à plus d’une année de loyers ou de fermages non échus. Des décisions judiciaires et actes extra judiciaires: saisie conservatoire, hypothèque forcée, … Des mentions relatives à l’état civil et au régime matrimonial : inscription au profit d’un mineur ou incapable et le régime de mariage LA PROCÉDURE D’INSCRIPTION : Qui doit demander l’inscription de l’acte ?: En principe l’une des obligations du vendeur est l’obligation de délivrance à coté de l’obligation de garantie. Cette obligation ,e consiste pas en la mise à disposition de l’immeuble mais aussi le transfert de la propriété par le biais de l’inscription sur le titre foncier. En pratique c’est généralement l’acquéreur qui procède à l’inscription. D’ailleurs le DOC met à sa charge les frais d’inscription. Le délai : L’inscription peut être demandée à tout moment et sans délai de prescription. Toutefois l’inscription requise après 3 mois de la date de l’acte donne lieu à un pénalité de retard égale à 5% des frais d’inscription. Pour le premier mois et de 0,5% pour chaque mois suivant. Le dépôt à la conservation foncière En principe il s’agit d’un acte ou d’un décision judiciaire constatant le droit à inscrire qui doit être déposé menu du duplicata du titre foncier sauf les cas d’inscription contre la volonté du propriétaire. LE RÔLE DU CONSERVATEUR Article 72 Le conservateur vérifie, sous sa responsabilité, l'identité et la capacité du disposant, ainsi que la régularité, tant en la forme qu'au fond, des pièces produites à l'appui de la réquisition. • l'identité et la capacité du disposant : concordance avec le titre foncier ou mandataire • La validité en la forme de l’acte: /authentique /ASSP • La validité du fond de l’acte: conditions/ interdiction/autorisation En général l’intéressé doit présenter l’original de l’acte sous seing privé légalisé ou une expédition de l’acte authentique. L’acte déposé doit être au préalable enregistré auprès des services de l’enregistrement sinon le conservateur refuse l’inscription. Le conservateur tient un registre de dépôt ou sont constatées par numéro d’ordre de dépôt et à mesure qu’elles s’effectuent les demandes d’inscriptions et les remises des pièces. Cette date de dépôt sera mentionnée sur le titre foncier. Le conservateur vérifie le principe de la succession des inscriptions: la chaîne des inscription. A inscrit a vendu à B qui a vendu à C . C ne peut être inscrit qu’après inscription de B. L’inscription est faite sous forme d’énonciations sommaires et non de l’acte dans son ensemble mais il faut mentionner particulièrement certaines clauses telles les clauses résolutoire ou restrictives du droit de disposer, clause de valorisation… Après contrôle, le conservateur peut refuser l’inscription pour insuffisance ou irrégularité. La décision du conservateur est susceptible de deux recours : 1- Recours gracieux auprès du conservateur général 2- Recours devant le tribunal de 1er instance. LES DROITS D’INSCRIPTION : A- Fait ou convention susceptibles d’évaluation ( cession, échange, donation, partage, constitution de droits réels... 1° - Droits réels ou autres : - Droits ad-valorem : - Droit fixe : - Minimum de perception : - 2° - Successions : - Droit fixe (Pour chaque propriété) - 3° - Partages successoraux consécutifs : - 3a. Dans les deux années du décès : 1% 75 DH 450 DH 75 DH - Droit fixe : - 3b. Au-delà des deux années du décès : - Droit ad-valorem : - Droit fixe (Par propriété) - Minimum de perception : 300 DH 1% 75 DH 450 DH B - Fait ou convention non susceptibles d’évaluation (prénotation, sa radiation, émancipation, changement d’état civil, radiation de baux, mainlevée de saisie.. Droit fixe 150 DH Hypothèque ordinaire et antichrèse : - Droit ad-valorem : - Jusqu’à 50 000 DH 0.50% - De 50 001 DH à 150 000 DH 0.75 DH - De 150 001 DH à 5 000 000 DH 1% - De 5 000 001 DH à 100 000 000 DH 0.75 DH - Au-delà 0.50 DH - Le droit fixe (perçu par propriété) 75DH - - Mainlevée d’hypothèque ou d’antichrèse : - Droit fixe (Par propriété) 150 DH LES EFFETS DE L’INSCRIPTION : • • L’EFFET CONSTITUTIF DE L’INSCRIPTION LA FORCE PROBANTE DE L’INSCRIPTION L’EFFET CONSTITUTIF DE L’INSCRIPTION : Article 66 Tout droit réel relatif à un immeuble immatriculé n'existe, à l'égard des tiers, que par le fait et du jour de son inscription sur le titre par le conservateur de la propriété foncière. L'annulation de cette inscription ne peut, en aucun cas, être opposée aux tiers de bonne foi. Article 67 Les actes volontaires et les conventions tendant à constituer, transmettre, déclarer, modifier ou éteindre un droit réel ne produisent effet, même entre parties, qu'à dater de l'inscription, sans préjudice des droits et actions réciproques des parties pour l'inexécution de leurs conventions. LA FORCE PROBANTE OU LA GARANTIE DU DROIT : 1- LE PRINCIPE: L’article 2 du dahir 2 juin 1915 prévoit : « La garantie des droits réels ou charges foncières n’est obtenue même entre parties, qu’au moyen de publication desdits droits par voie de mentions sommaires sur les livres fonciers, au compte particulier ouvert pour chaque immeuble ainsi que des modifications de ces mêmes droits ». Dès que le droit est inscrit sur le titre foncier, son titulaire acquiert automatiquement la qualité de propriétaire de sera de ce fait protégé de toute atteinte extérieure qui viendrait perturber son droit de propriété. LA FORCE PROBANTE OU LA GARANTIE DU DROIT 2- LA PORTÉE DE LA FORCE PROBANTE La force probante de l’inscription a un effet relatif et non absolu. L’inscription ne vaut que ce que vaut l’acte dont elle découle . L’article 3 du dahir 2 juin 1915 prévoit « les titres fonciers et les inscriptions subséquentes y mentionnées conservent le droit qu’ils relatent tant qu’ils n’ont pas été annulés, rayés ou modifiés ». Les inscriptions, mentions et prénotations peuvent être rayées en vertu de tout acte (ex mainlevée d’hypothèque) ou tout jugement passé en force de chose jugée constatant la non existence ou l’extinction du droit. De même, en cas d’erreur matérielle, le conservateur peut procéder à la rectification soit d’office soit sur la demande des intéressées. Cependant, les annulation ou modifications ultérieures ne peuvent être opposées ou préjudicier aux tiers de bonne fois. LA PRENOTATION DEFIN ITION : Article 85 du dahir du 12 Aout 1913 « Quiconque prétend à un droit sur un immeuble immatriculé peur requérir une prénotation pour la conservation provisoire de ce droit» . Elle a pour but d’assurer le rang d’un droit conditionnel ou à venir. Elle a un caractère provisoire, elle sera donc suivie d’une inscription définitive qui rétroagit au jour de la prénotation. C’est une mention essentiellement conservatoire et n’emporte pas indisponibilité du droit grevé. Elle garantit simplement le rang d’un droit. L’immeuble peut faire l’objet de toutes les opérations immobilières qui peuvent être inscrites. Si le droit prénoté est reconnu son inscription est faite à la date de la prénotation et les droits inscrits durant la période de prénotation peuvent être radiés. LES PRICNIPALES PRENOTATIONS : • • • La Prénotation sur titre elle est valable pendant dix jours (réquisition d'inscription et acte à inscrire); La Prénotation sur requête introductive d’instance reste valable pendant un délai de 1mois. La Prénotation sur ordonnance du président du tribunal de première instance, reste valable pendant 3 mois qui peut être prolongée sur décision du président à condition d’introduire une action en justice et dans ce cas la prénotation conserve ses effets pendant toute la durée de l'instance jusqu'à résolution du litige. A coté de ces trois cas d’autres prénotations sont prévues par des textes spéciaux PRÉNOTATION SUR TITRE Fondement: un acte Lorsque l’acte présenté au conservateur n’est pas parait pour un vice de fond ou de forme qui doit être régularisé ou il manque un document administratif ou une opération topographique son inscription ne peut être effectuée. L’intéressé peut, sur la base de l’acte, demander au conservateur de procéder à une prénotation sur production du duplicata du titre foncier. Durée : 10 jours La prénotation est valables pour une durée de 10 jours uniquement . Si dans ce délai l’inscription est prise la date de la prénotation fixe le rang de l’inscription . PRÉNOTATION SUR ORDONNANCE : Fondement: Ordonnance La prénotation peut être accordée en vertu d’une ordonnance du président du tribunal . Durée : 3 mois Lorsque la prénotation a été requise en vertu d'une ordonnance du président du tribunal de première instance, son effet cesse si l'inscription définitive n'est pas opérée dans les 3 mois, ou si une demande en justice n'a pas été formée et dans ce cas elle est prolongée sur ordonnance du président du tribunal jusqu’à la décision final de la justice. PRÉNOTATION SUR REQUÊTE : Fondement: Requête introductive d’instance Il existe des opérations qui donnent lieu à un litige judicaire entre les parties au sujet de la réalisation des conditions nécessaires à leur inscription sur les livres fonciers. Pour protéger le droit à conserver, il n’y a que la prénotation dont la durée est d’un mois. Durée: Jusqu’à la décision finale de juge ayant acquis autorité de la chose jugée. DROITS REELS L'USUFRUIT droit réel de jouissance sur un immeuble appartenant à autrui et qui s'éteint nécessairement par la mort de l'usufruitier. L'usufruitier peut jouir lui-même, louer, vendre ou céder son droit. L'EMPHYTÉOSE ou bail emphytéotique confère au preneur un droit réel susceptible d'hypothèque. Ce bail consenti pour une durée de 18 ans à 99 ans. L'emphytéote a droit aux fruits, à l'usage en plus du droit de transformer le bien mais uniquement pour l'améliorer. L'ANTICHRÈSE le créancier n'acquiert que la faculté de percevoir les fruits de l'immeuble. La créance ne peut produire d'intérêt mais il peut être stipulé que tout ou partie des fruits reviendra au créancier. Le créancier impute annuellement les fruits perçus pour son débiteur sur le capital de sa créance. Le débiteur ne peut pas réclamer la jouissance de l'immeuble remis en antichrèse avant l'entier acquittement de sa dette . RETOUR DEMEMBREMENTS ADMIS PAR DROIT MUSULMAN 1- LE DROIT DE ZINA : C’est l’embellissement, l’amélioration, le droit pour un occupant qui a édifié de ses deniers, une construction sur un terrain habous, domanial ou privé d’avoir la jouissance perpétuelle de ce terrain moyennant redevance et la propriété totale des superficies. 2- LE DROIT DE GZA : Contrat de location perpétuelle d’une terre habous avec faculté de bâtir ou de planter, 3 - LE DROIT DE HAOUA : Consiste pour une personne de posséder un étage ou construction au dessus d’un immeuble (RDCH) appartenant à un autre propriétaire. 4 - LE DROIT DE HABOUS : Biens immobilisées par le fondateur musulman dont la jouissance profite au bénéficiaire, qu’il désigne (une mosquée ou un successible). RETOUR
